La mérule ne prévient pas. Ce champignon lignivore s’installe discrètement dans les murs, les planchers, les charpentes, et peut réduire à néant la structure d’un immeuble en quelques années. En copropriété, quand les dégâts apparaissent, la question qui surgit aussitôt est souvent source de tensions entre voisins et syndics : qui doit payer les travaux ?
La réponse n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire, et franchement, c’est là que les choses se compliquent vraiment. Entre parties communes, parties privatives, responsabilités croisées et règlement de copropriété, chaque situation mérite d’être analysée avec soin avant de sortir le chéquier.
Top-maisons fait le point sur les règles applicables en copropriété face à une infestation de mérule, pour savoir clairement qui prend en charge quoi.
Sommaire
- Mérule en copropriété : qui doit payer les travaux (et pourquoi c’est compliqué) ?
- Le rôle du syndic : déclarer, informer, agir (sans traîner)
- Déclarer ou ne pas déclarer (le dilemme très concret des propriétaires)
- Mérule et recours juridiques : peut-on se retourner contre quelqu’un ?
- Mérule en copropriété : qui paie quand ça tourne au désastre ?
Mérule en copropriété : qui doit payer les travaux (et pourquoi c’est compliqué) ?
La question qui revient systématiquement quand on découvre de la mérule dans un immeuble collectif, c’est celle-là : est-ce que c’est à moi de payer, ou à la copropriété ? Et la réponse, malheureusement, n’est pas simple.
Tout dépend d’où vient le problème. Si la mérule a pris naissance dans une partie privative, votre appartement, votre cave, vos revêtements de sol ou vos cloisons intérieures, alors c’est vous, en tant que propriétaire, qui êtes responsable des frais d’éradication. En revanche, si le foyer de contamination se situe dans une partie commune (couloir, toiture, murs porteurs…), les frais sont répartis entre tous les copropriétaires, au prorata de la surface occupée par chacun.
Ce qui rend la situation encore plus délicate, c’est que aucune compagnie d’assurance ne couvre le traitement de la mérule ni les dégâts qu’elle provoque. Autrement dit, vous ne pouvez pas vous retourner vers votre assureur habitation pour éponger la note. Et cette note peut être très lourde, au point d’entraîner un endettement sérieux pour les propriétaires concernés.
« Les travaux nécessaires pour retirer la mérule représentent un coût financier considérable, entraînant souvent un endettement pour les propriétaires. », Question sénatoriale de M. Philippe Mouiller, JO Sénat du 20/01/2022, page 334.
Le rôle du syndic : déclarer, informer, agir (sans traîner)
Quand la mérule est détectée dans un immeuble en copropriété, le syndic ne peut pas faire l’autruche. Il a des obligations légales précises, et elles s’enchaînent assez vite.
Première étape obligatoire : déclarer la présence de mérule en mairie par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément à l’article L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation. C’est une obligation dès que la contamination est avérée, pas seulement suspectée.
En parallèle, le syndic doit informer tous les propriétaires des parties privatives de la situation. Personne ne doit être laissé dans l’ignorance, car la mérule se propage vite et les dégâts peuvent s’étendre d’un logement à l’autre en quelques semaines.
Ensuite, il faut convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les meilleurs délais. Lors de cette réunion, plusieurs devis de traitement doivent être présentés aux copropriétaires pour qu’ils puissent voter. Et attention : ces devis doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises certifiées CTB-A+, c’est une condition sine qua non pour garantir la qualité et la fiabilité du traitement.
Les parties privatives concernées par la mérule comprennent notamment :
- Les revêtements de sol (parquets, carrelage)
- Les cloisons intérieures non portantes
- Les menuiseries intérieures et portes de communication
- Les enduits, peintures et tapisseries des murs intérieurs
- Les équipements intérieurs (cuisine, salle de bain, chauffage)
Déclarer ou ne pas déclarer (le dilemme très concret des propriétaires)
Voilà un sujet qui fâche. Beaucoup de propriétaires hésitent, voire refusent, de déclarer la présence de mérule. Pourquoi ? Parce que déclarer, c’est prendre deux risques simultanés : supporter le coût des travaux d’éradication, et voir la valeur de leur bien immobilier chuter immédiatement.
C’est humain de vouloir éviter ça. Mais c’est aussi risqué, parce que la loi est claire : dès qu’on a connaissance de la présence de mérule, la déclaration en mairie est obligatoire. Et en cas de vente, un dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique, comme le prévoit l’article L.271-4 du Code de la construction.
| Situation | Qui paie ? | Base légale |
|---|---|---|
| Mérule dans une partie privative | Le copropriétaire concerné | Obligation d’entretien des parties privatives |
| Mérule dans une partie commune | Tous les copropriétaires (au prorata) | Responsabilité collective de la copropriété |
| Prise en charge par l’assurance | Personne, non couvert | Exclusion systématique des contrats |
Du côté des aides publiques, une question sénatoriale a été posée en janvier 2022 pour savoir si des mesures d’indemnisation pourraient être mises en place pour soutenir les propriétaires touchés. La réponse ? La question a été déclarée caduque. Autrement dit, pour l’instant, il n’existe pas de dispositif d’aide spécifique. Les propriétaires sont seuls face à la facture.
Ce qui peut rassurer un peu : dans les zones identifiées à risque, un arrêté préfectoral délimite les secteurs concernés (article L.131-2), ce qui permet au moins d’anticiper le problème avant d’acheter ou de vendre un bien.
Mérule et recours juridiques : peut-on se retourner contre quelqu’un ?
Quand on découvre de la mérule dans son appartement, la première réaction, c’est souvent la colère. Et avec elle, une question très légitime : est-ce que quelqu’un d’autre aurait dû empêcher ça ? Est-ce qu’on peut faire payer une autre personne que soi-même ?
Le vendeur savait (ou aurait dû savoir) : la garantie des vices cachés
C’est le recours le plus fréquent, et souvent le plus efficace. Si vous avez acheté un bien et que la mérule était déjà présente au moment de la vente, sans que cela vous ait été signalé, vous pouvez invoquer la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil. Concrètement, cela signifie que le vendeur avait l’obligation de vous informer d’un défaut qu’il connaissait, ou qu’il aurait dû connaître. La mérule, par nature, ne se développe pas en une nuit : elle s’installe sur des mois, voire des années. Un vendeur qui prétend ne rien avoir remarqué, c’est souvent difficile à croire.
Si la mérule existait avant la vente et n'a pas été déclarée, le vendeur peut être condamné à prendre en charge tout ou partie des travaux de traitement.
Attention toutefois : ce recours a une limite dans le temps. Vous disposez de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice. Passé ce délai, vous perdez ce droit. Donc si vous suspectez quelque chose, ne tardez pas.
Le syndic a tardé à agir : une faute qui peut coûter cher
Autre situation fréquente : la mérule était présente dans les parties communes depuis un moment, le syndic en avait connaissance ou aurait dû s’en rendre compte lors des visites d’entretien régulières, mais rien n’a été fait. Dans ce cas, sa responsabilité peut être engagée.
Un syndic qui ne déclare pas, qui ne convoque pas d’assemblée générale dans les délais raisonnables, ou qui laisse la contamination s’étendre sans agir, commet une faute de gestion. Les copropriétaires lésés peuvent alors :
- Demander réparation du préjudice subi devant le tribunal judiciaire
- Réclamer le remboursement des frais engagés en urgence
- Exiger la révocation du syndic en assemblée générale
- Saisir le médiateur de la consommation si le syndic est professionnel
Ce n’est pas une démarche simple, mais c’est une voie réelle. Gardez toutes vos preuves : courriers, photos datées, comptes rendus d’assemblée générale.
Le locataire peut-il être tenu responsable ? (spoiler : rarement)
La question se pose parfois quand la mérule est découverte dans un logement occupé par un locataire depuis plusieurs années. Techniquement, le locataire a une obligation d’entretien courant. Mais la mérule, ce n’est pas un défaut d’entretien courant : c’est une pathologie liée à l’humidité structurelle du bâtiment, à des infiltrations, à une ventilation insuffisante. Ce sont des problèmes qui relèvent presque toujours de la responsabilité du propriétaire bailleur, pas du locataire. Sauf cas très particulier, comme un locataire qui aurait volontairement obstrué les systèmes de ventilation ou provoqué des dégâts des eaux répétés sans les signaler, le locataire n’est généralement pas considéré comme responsable de l’apparition de la mérule.
Mérule en copropriété : qui paie quand ça tourne au désastre ?
Un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nancy le 28 avril 2025 illustre parfaitement ce qui se passe quand personne ne prend ses responsabilités à temps. Une propriétaire dont les infiltrations d’eau dans la salle de bain ont provoqué l’apparition de mérule a été condamnée à verser 46 935 € en réparation des dommages causés aux autres copropriétaires, plus les pertes de loyers. Dans le même jugement, le syndicat de copropriété n’est pas sorti indemne non plus : condamné à 34 225 € sous astreinte pour ne pas avoir agi sur les parties communes. Autrement dit, tout le monde trinque quand le champignon s’installe.
Ce qui rend la situation encore plus délicate, c’est que la loi ALUR, la base légale en vigueur, n’impose pas de diagnostic obligatoire en copropriété. Elle exige simplement une déclaration si la présence de mérule est connue. Pas de détection systématique, pas de contrôle préventif : juste l’obligation de signaler ce qu’on sait déjà. C’est un peu comme dire qu’on n’est pas obligé de chercher un problème, mais qu’on ne peut pas faire semblant de ne pas le voir une fois qu’il est là.
« La loi ALUR n’impose pas de diagnostic, mais elle n’excuse pas l’inaction quand le sinistre est visible. »
Côté traitement, sachez que l’intervention ne se limite pas à la zone visiblement touchée : les professionnels interviennent dans un rayon de 1,5 mètre autour du foyer identifié. Ce détail change tout en copropriété, parce qu’un foyer situé près d’une cloison mitoyenne peut très vite concerner le voisin du dessus, du dessous ou d’à côté, et donc faire entrer plusieurs lots dans le périmètre d’intervention.
